בעלות על בית מציעה יתרונות שונים כמו עליית ערך, הכנסה פסיבית ורמת חיים גבוהה למי שרוצה להשקיע את חסכונותיו. כמובן שכדי לנצל את ההרשאות הללו יש לשים לב לכמה נושאים. בראש אלו עומדים המושגים של שעבוד בתים משותפים ובעלות על בתים משותפים, האמורים בשטרים.
מהי הקלת רצפה?
שעבוד בניה הוא שטר הבעלות שנלקח במהלך בניית בניין ומבטא את זכויות הבעלות של בעלי המניות. שטר בעלות זה נקבע על מנת לאפשר מכירת חלקים עצמאיים במבנים בהקמה. בהתאם לכך, זכות הבעלות של בעלי המניות נקבעת על פי חלק הקרקע בשטרים בשיעבוד בתים משותפים.
מהי בעלות על בתים משותפים?
בעלות על בתים משותפים היא שטר הבעלות שנוצר על ידי קבלת היתר מגורים עבור כל חלק עצמאי של הבניינים שהושלמו. לכן, היחידות העצמאיות של בנייני הבתים המשותפים כגון דירות, חנויות או מחסנים זוכות בשטר בעלות משלהן.
מה ההבדלים בין הקלת קומה לבעלות על בתים משותפים?
כישורי שטר, המבטאים את זכות הקניין, חשובים מאוד בין הדברים שיש לקחת בחשבון בעת רכישת בית. מסיבה זו, לפני ביצוע השקעה בנדל"ן, כדאי לדעת את ההבדלים בין שיעבוד בתים משותפים לבעלות על בתים משותפים.
- ההבדל הבסיסי ביותר בין שיעבוד קומה לבעלות על בתים משותפים הוא תעודת האכלוס. אמנם אין היתר אכלוס בבניינים עם שיעבוד קומה, אך היתר זה הוא בין התנאים החשובים ביותר למעבר לבעלות בתים משותפים.
- בשעבוד הבנייה, הזכות הקניינית מצוינת מבחינת חלק בקרקע; כלומר, לכל בעלי הדירות בבניין ניתן חלק מהקרקע בשטח שהוקם. בבעלות על בתים משותפים מתבטל אופי הקרקע ואופי הסעיפים העצמאיים בשטר הבעלות מצויין כבניין.
- מכיוון שבניין יכול להפוך לבית משותף רק לאחר סיום בנייתו, מתבטל הסיכון שלא ייבנה בהתאם לפרויקט שלו. בבניינים עם שיעבוד בתים משותפים, לעומת זאת, עלולות להתרחש טעויות בפרויקט שעלולות למנוע את המעבר לבעלות על בתים משותפים. המשמעות היא שייתכנו בעיות בשלב האישור בעת לקיחת הלוואה לדיור.
- במקרה של הריסת בניין עם שיעבוד משותף, נתונה לבעלי המניות הזכות על חלק הקרקע המפורט בשטר הבעלות, בעוד שבעלי הבעלות בבית המשותף זכאים ככל החלקים העצמאיים שבבעלותם במקרה של הריסת בניין. שִׁחזוּר.
איך מתקינים זיקת רצפה?
בכל הנוגע למכירת מבנים שבנייתם טרם הושלמה, נכנסת לתמונה השאלה איך עושים שיעבוד רצפה. כי על מנת להקים שיעבוד בניה על מקרקעין יש לעמוד בתנאים מסוימים. אחרת לא יימכרו החלקים העצמאיים בבנייה בהקמה.
תנאים להקמת שיעבוד קומה:
- אסור להשלים את הבנייה בקרקע.
- על מנת שבניין יהיה כפוף לשעבוד בניה, על המקטעים בתוך המבנה להיות עצמאיים ומתאימים לשימוש מנותק. כך, יחידות עצמאיות אלו, בעלות התכונה של רישום בטאבו כמקרקעין נפרד, ניתנות למכירה ללא כל בעיה.
- השעבוד לבניה אינו נקבע עבור חלקים וקומות מסוימים של בניין, אלא עבור כל החלקים המתוכננים להיבנות במסגרת הפרויקט כולו.
- בין אם מדובר בבעל מניות אחד או יותר מבעל מניות אחד, נדרש אישור של כל הבעלים להקמת שיעבוד משותף על קרקע.
מסמכים הנדרשים להקמת שיעבוד קומה:
- תעודת זהות של בעל הנכס,
- תמונת פספורט בגודל 4×6 ס"מ של בעל המקרקעין,
- פרויקט אדריכלי המציג את חוץ המבנה, חלוקותיו הפנימיות, חתכים עצמאיים, שטחים משותפים של הבניין הראשי ופרטי פרויקט נוספים בנפרד,
- פרויקט היישום ומודל הבנייה הדיגיטלי התלת מימדי של הפרויקט האדריכלי, אותו יש לארגן על ידי המוסד המאשר את הפרויקט האדריכלי,
- מסמך תכנית ניהול המראה כיצד ינוהל הבניין.
- תכנית האתר המציגה את מיקומו של המבנה המתוכנן באזור המגורים,
- רשימה מסודרת של חלקים עצמאיים לרבות חלקיהם וכישוריהם במקרקעין.
לאחר עריכת המסמכים הנ"ל במלואם, יש לפנות לעירייה אליה קשור הבניין באמצעות הכנת עתירה לבקשה לשעבוד קומה. הליך הגשת בקשה זה אינו חייב באגרות ובמיסים, אך אגרת קרן מתגלגלת משולמת לעיריות לפי התעריף שנקבע מדי שנה. בקשות שזוכות להערכה חיובית הופכות לרשמיות בשטר שניתן בלשכת רישום המקרקעין, והעבודה הבניה הושלמה.
מתי נקבעת זיקת הרצפה?
כפי שצוין לעיל, שיעבוד קומה נוצר בתהליך בנייה של בניין. לפיכך, לא ניתן להקים שיעבוד קומה בבניינים שהושלמו.
כיצד ניתן להמיר זיקת קומה לבעלות על בית משותף?
למרות ששניהם מבטאים את זכות הבעלות, מי שרוצה להחזיק בית מבוקש יותר לבנייני בתים משותפים על מנת לא להתמודד עם מצבים בהם לא ניתנות הלוואות לדיור. אז איך הופכים את שיעבוד הבנייה לבעלות על בתים משותפים?
תנאי המעבר משעבוד קומה לבעלות על קומה הם כדלקמן:
- ראשית, לא ניתן להקים בית משותף על חלק מהבניין. הדבר מצריך אישור של כל הבעלים שיש להם זכות זיקת הנאה; עם זאת, במקרה של אי הסכמה, מחלוקת זו יכולה להיפתר על ידי פנייה לבית המשפט.
- לאחר שכל הבעלים הגיעו להחלטה משותפת על המעבר לבעלות בתים משותפים, יש לקבל היתר אכלוס בבניין בפנייה לעירייה בה נמצא הבניין.
- במידה והבניין הושלם בהתאם לפרויקט, ניתן להשלים את המעבר לבית משותף בתשלום אגרת קרן מסתובבת בלבד, פטור מאגרות או מיסים.
היה הראשון להגיב